İçişleri Bakanlığı Lefkoşa İmar Planı üzerinde çalışmalar başlatmış. Lefkoşa İmar Planı geleceğe matuf ve gerçeklere dayalı bir şekilde yenilenmelidir; yenilemek isteyenler de tüm paydaşlarla birlikte çok geniş bir tartışma alanı yaratıp, onlardan yararlanmayı içselleştirmelidir.

Aykut Mazhar, Emlak ve Gayrimenkul Geliştirme sektöründe uzun yıllardan beri faal olan bir şirketin direktörü; yurdunun geleceğine dair fikri, düşünceleri, projeleri olan biri… İmar Planı ile ilgili çalışmaları yakından izliyor. Kendi bilgi birikimlerinden, deneyimlerinden ve düşüncelerinden oluşan görüşlerini yazılı rapor haline getirmiş ve raporunu ilgili taraf olarak gördüğü hükümet ve ilgili daireleri, siyasi partiler ve belediyelere ulaştırmış, görüşlerini paylaşmış. Aykut Mazhar’ın ilginç ve dikkate alınması gereken görüşlerini kapsayan raporunun kendisi tarafından yapılmış özetini bu köşeden paylaşmak istedim… Söz Aykut Mazhar’da…  

2018 “Başkent Lefkoşa İmar Planı” değişiklik önerisi (4) çalışmasını okudum. Plan ile birlikte sunulan haritaları inceledim.    Bu çalışmanın teknik içeriği benim uzmanlık alanım olmadığından detaylı teknik yorumlar yapamıyorum. Bununla birlikte, iş dünyası ve halk arasındaki değerlendirmeleri, kendi bilgi ve deneyimlerimle harmanlayarak, büyük resmi nasıl gördüğümü açıklamaya çalışacağım.

Doğru Nüfus Öngörüsü Neden Önemlidir?

Öğrenci ve turizm ekonomisi, haliyle Lefkoşa’nın nüfusunu ciddi oranda artırmakta fakat bu nüfus artışı sağlıklı ölçülememektedir. 2023 yılı için öngörülen 121,950 nüfus kanımca çok düşüktür, zira satılan ekmekten tutun da ölçülemeyen turistik harekete kadar diğer tüm etmenler, nüfusun daha fazla olabileceğini hissettirmektedir.

2023 yılı için öngörülen 121,950 nüfus öngörüsüne göre yapılan hesaplamalarda önümüzdeki dönemde net nüfus yoğunluğunun düşmesi, dolayısıyla net nüfus konut yoğunluğunun (nihai tasvip almış arsalar üzerine düşen konut sayısını anlatır) azalacağı görülmektedir. Arsa başına düşen konut sayısının azalması hane başına düşen arsa payını artıracağı gibi, %20-40 büyüyecek dairelerin de maliyetini artıracaktır. Daire satış fiyatlarına logaritmik olarak yansıyacak bu maliyet artışları ile arz-talep, üretim-satış, maliyet-kar dengeleri çok olumsuz etkilenecek ve gayrimenkul piyasası tamamen duracaktır.

Orta vadede ise Lefkoşa İmar sınırı içinde serpilemeyen gayrimenkul ve inşaat sektörü Lefkoşa İmar sınırı dışındaki civar köylere ve bölgelere kayacağından planlı yapılaşmadan ve hizmetten eser kalmayacaktır, zira bu alanlarla ilgili bir imar mevzuatı da yoktur ya da eksiktir. Belediyelerin hizmet götürmekte zorlanacağı bu kayma, ne maliyet ne de sürdürülebilirlik adına kabul edilebilir bir durum olamaz.

Taslakta sayfa 14, 3.9.1’de şu ifade edilmiştir. “Plan alanında 2023 yılında ulaşacağı hesaplanan nüfus yaklaşık beş katının, konut gereksinimini karşılamaya yetecek kadar alan ayrılmıştır.” Lefkoşa İmar alanında bunca boş yer varken, doğru nüfus öngörüsü yanlış yapıldığı için imarın başka alanlara doğal sonuç olarak kaydırılması planlama değil, plansızlıktır.

Küçük dairelere neden ihtiyaç var?

Bilimsel çalışmalar gelişen ülke ve şehirlerde daha küçük dairelere doğal olarak bir eğilim olduğunu gösteriyor. Ülkemizde de benzer bir eğilimin olduğunu, 3+1 dairelerden 2+1 dairelere doğru bir talebin yeşerdiğini söyleyebiliriz. Önümüzdeki dönemde daha da küçük (1+1) daire talebinin başlayacağını öngörmek gerekiyor. Bunun başlıca sebebi özetle şöyle sıralanabilir:

a) Aileler küçüldü ve tek çocuk eğilimi yüksek.

b) Öğrenci ve turistler küçük, ekonomik çözümler istiyor.

c) Fiyatı daha düşük, ödemesi daha kolay.

d) Ödenen fiyata oranla kira getirisi daha yüksek, dönüşü daha hızlı.

e) Bakım giderleri daha az ve kolay.

f) Evlenenlerin yarısı boşanıyor ve ayrı yaşıyor.

g) Gençler ailelerinden ayrı ve bağımsız yaşamak istiyor.

Lefkoşa İmar Planı taslağı bu talebe ve eğilime çözüm üretmiyor. Bu konu önemlidir ve gereği yapılmazsa engellenemeyecek bu talep Lefkoşa İmar Sınırları dışındaki banliyölere ve köylere, plansız bir şekilde hızla kayacaktır. Lefkoşa imar planı içindeki boş alanları doldurmak gerekirken buna müsaade etmek ekonomik akılla bağdaşmamaktadır.

Otopark İhtiyacına Farklı Bir Çözüm           

Merkezi  iş alanlarının, semt merkezlerinin ve kentsel faaliyet koridorlarının otopark ihtiyaçlarının karşılanması ise ayrı bir yaklaşım gerektirmektedir. Otopark ihtiyacının en yoğun şekilde hissedildiği bu bölgelerde çare bodrumda otopark çözümleri ve yüksek yapılanmanın teşvik edilmesidir. Bu vesile ile parsellerin birleştirilmesi, bodrum yapılacak boyutlara getirilmesi ve artı imar hakları ile bodrum yapımının teşvik edilmesi hedeflenmelidir. Bir örnekle şöyle açıklayalım:

Toplamda %160, 5 kat imarlı 6000ay2’lik ticari kullanımlı bir arsaya bodrum yapılamaz ve zemin katta sınırlı birkaç araçlık otopark yapılabilir. Hal böyle olunca bu arsaya bina yapmak ekonomik fayda sağlamayacağı için yıllarca boş kalır, kimse ilgilenmez. Fakat imar mevzuatı aynı yerde 1200ay2’lik bir arsaya fazladan bodrum maliyetini karşılayacak ve üzerine kar bile sağlayacak bir açılım yaparsa, mal sahipleri, yatırımcılar ve müteahhitler bu motivasyonla harekete geçecek, birkaç arsayı birleştirecek ve otopark sorununa kendiliğinden, devlete maliyet çıkarmadan çözüm yaratmış olacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta mal sahiplerini, yatırımcıları ve müteahhitleri bu yönde harekete geçirebilecek kadar cazip, artı imar haklarının tanınmasıdır.

Mevcut taslakta arsaların büyüdükçe aldığı artı imar hakları oldukça azdır ve yetersizdir. Bu açılımın nasıl olması gerektiği,  Güney Lefkoşa’daki uygulamalar incelenerek kolayca anlaşılabilir.

Başkent Lefkoşa ve yüksek binalar

Yaşadığım şehir olan başkentimiz Lefkoşa’nın,  son 20 yıl içindeki görünümü, giderek geri kalmış Ortadoğu şehirleri görüntüsü vermektedir. Bunun sebebi ilk bakışta yarım kalmış binalar, çirkin tasarımlar, otopark sıkıntısı, yeşilin azlığı olabilir. Ana sebep ise yeterince yükselmeye müsaade etmediği için şehrin dönüşümüne müsaade etmeyen imar mevzuatıdır. Mağusa’da 20 kat, Güney Lefkoşa’da 30 kat, Limasol’da 30 kat, Larnaka’da 40 katlı binalar yükselebiliyorken Başkent Lefkoşa’ya yapılan bu haksızlık ve işkence niye?

Rum komşularımız dahil tüm gelişmiş ülkeler, doğayı korumak, betonlaşmayı azaltmak, tasarımı iyileştirmek, otopark sorununa çözüm üretmek ve daire fiyatlarını düşürebilmek için yükselmeyi çare olarak benimsemiştir.

Sonuç olarak, içinde bulunduğumuz ekonomik kriz itibarı ile sunulan taslağın yangına körükle gitmek olacağını düşünüyorum ve taslağın daha doğru bir zamanlama ile iyileştirilerek hayata geçirilmesini öneriyorum; daha bilimsel bir yaklaşımla, Şehircilik, LTB, üniversiteler, akademisyenler, Müteahhitler Birliği, Ticaret Odası gibi paydaşlarla yeni bir çalıştayın gerekli olduğunu düşünüyorum.