Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman), Kumyalı’da 2004 yılında 26 adet konut izni verilen bir arazinin daha sonra emirname kapsamında Tarımsal Gelişme Alanı’na dahil edilmesi konusunda şirket direktörünün itirazını haklı buldu.
Yüksek Yönetim Denetçisi Emine Dizdarlı, konuyla ilgili olarak Santa Claus Peace Village Ltd. adına Şirket Direktörü sıfatıyla başvuran Muammer Karabulut’un başvurusunu inceleyerek raporunu yayımladı.
Raporda, Karabulut’un, başvurusunda söz konusu arazide yapılacak toplu konut projesine İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü tarafından 14 Mayıs 2004’te planlama onayı verildiğini, 55/89 sayılı İmar Yasası’nın verdiği yetkiye istinaden yapılan Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi tahtında yayınlanan haritalarda bahse konu parsellerin  Tarımsal Gelişme Alanı olarak gösterildiğini, Planlama Onayı aldığı hususunun ve/veya söz konusu yerde onaylanmış müktesep hakkı olduğu hususunun gösterilmediğini ve/veya gizlendiğini ve bunun neticesinde mağduriyet yaşadığını iddia ederek konunun soruşturulmasını talep ettiği aktarıldı.
Raporun sonuç bölümünde, söz konusu taşınmaz malın sahibi İskele Kazası, Kumyalı Köyü, Pafta/Harita No:VIII/35, 68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1 numaralı parsellerde kain taşınmaz mallar için Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi yürürlüğe girmezden önce İskele Kaymakamlığı’na İ.58/2004 dosya tahtında müracaatını yaparak Karpaz Emirnamesi yürürlüğe girmezden önce gerekli Planlama Onay’ını ve/veya  toplu konut projesi için gerekli izinleri aldığı belirtildi.

Raporda şöyle denildi:
“İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi tarafından değişik ebatlarda 26 adet konut yapılması için verilen Planlama Onayı’nın bir müktesep hak olduğu ve Planlama Onayı’nda da belirtildiği gibi Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası kapsamında değerlendirilmesi gerektiği husus kabul edilmektedir. Bu itibarla Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi kapsamında hazırlanan haritalarda söz konusu yerin  Tarım Gelişme Alanı olarak gösterilmesi hatalıdır. Bu durumda söz konusu haritanın düzeltilerek söz konusu parsellerin veya başvuru konusu yerin ‘tarım gelişme alanı’ statüsünden çıkartılarak ‘konut gelişme alanı’ olarak gösterilmesi ve/veya söz konusu parsellerin belli hak ve güvencelere sahip olduğu hususu belirtilmelidir.”

RAPORUN TÜMÜ ŞU ŞEKİLDE:

  Dairemize Santa Claus Peace Village ltd. adına Şirket Direktörü sıfatıyla başvuran Sayın Muammer Karabulut, İskele Kazası,  Kumyalı Köyü,  Pafta no: S32-A-08-C-1-BS32-A-08-C2 (Eski Pafta/Harita No:VIII/35, Ada/Blok, no:109) Parsel No: 663’de (Eski Parsel No:68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1) yapılacak olan Toplu Konut Projesine KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü tarafından 14 Mayıs 2004 tarihinde Planlama Onayı verildiğini, söz konusu Planlama Onayı almış bir gelişmenin Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası ve Belediyeler Yasası dikkate alınarak izin alınması  gerektiği  hususunun ve/veya söz konusu Yasalar tahtında değerlendirilmesi gerektiği hususunun yazılı olarak kendisine bildirilmesine rağmen 55/89 sayılı İmar Yasası’nın verdiği yetkiye istinaden yapılan Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi tahtında yayınlanan haritalarda bahse konu parseller Tarımsal Gelişme Alanı olarak gösterildiğini, Planlama Onayı aldığı hususunun ve/veya söz konusu yerde onaylanmış müktesep hakkı olduğu hususunun gösterilmediğini ve/veya gizlendiğini ve bunun neticesinde mağduriyet yaşadığını iddia ederek konunun soruşturulmasını talep etmiştir.

      Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 Sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve ekte sunulan rapor hazırlanmıştır.

       KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü söz konusu taşınmaz mal için 14 Mayıs 2004 tarihinde mal sahibi Sayın Clifford Hawkes’a özel  koşullar tahtında Konut Projesi tahtında yapılacak 26 eve inşaat izni verilmesi uygundur görüşü vermiştir. Bunun üzerine İskele Kazası,  Kumyalı Köyünde kain, Pafta/Harita No:VIII/35 E ve 68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1 numaralı parseller üzerinde B1 ve CX1 A Tipi konut zeminde 8 adet konut, B Tipi konut zeminde 5 adet konut, C Tipi konut zemin+1’inci kat dupleks 13 adet konutun inşaatı başlamış ve 2 Eylül 2005 tarihinde Şehir Planlama Dairesi tarafından  2005 KUM 15 numaralı Planlama Onayı Belgesi verilmiştir. KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi söz konusu Onay Belgesini verirken mezkur projenin 12 Ağustos 2004 tarihli Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi’nden önce gerekli izinleri aldığını dikkate alarak müktesep hak olarak değerlendirmiştir. Söz konusu Konut Projesinin Karpaz Emirnamesinin yürürlüğe girmesinden önce onaylandığı,  3 Mayıs 2004 tarihinde İ.58/2004 dosya numarası ile İskele Kaymakamlığı nezdinde  işlemlerinin tamamlandığı hususu açıkça görülmektedir ve taraflar arasında ihtilaf konusu değildir. KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü Planlama Onayı verirken bu hususu  müktesep hak olarak değerlendirmiş ve  ilgili dosyanın Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası kuralları kapsamında olduğuna dair özel koşullar koyarak Planlama Onayı’nı vermiştir.

      Santa Claus Peace Village ltd. İskele Kazası,  Kumyalı Köyü, Pafta/Harita No:VIII/35 E ve 68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1 numaralı parsellerde kain taşınmaz malları  (yeni kayıt Koçan No. 1872, Parsel S32A-08-C-1-B-,S32-A08-C-2) 9 Ocak 2018 tarihinde satış yoluyla devralarak mezkur taşınmaz malda 16/26 hisse oranında mal sahibi olmuştur.

       12 Ağustos 2004 tarihli Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı içinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi yürürlüğe girdikten sonra Emirname kapsamında yayınlanan haritalarda mezkur inşaatların bulunduğu bölge Tarım Gelişme Alanı olarak gösterilerek inşaat faaliyetlerinde kısıtlamalara tabi tutulmuştur. Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı içinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi 19 Ağustos 2005, 16 Ocak 2008, 22 Ocak 2009, 17 Şubat 2010 ve 29 Aralık 2011 tarihlerinde toplam 5 kez değişikliğe uğramıştır. Nitekim16 Ocak 2008 tarihinde Gelişme Alanlarını gösteren haritada yapılan değişiklikte daha önce Tarım Gelişme Alanı olan bir bölge ve/veya  68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1 numaralı parsellere hem hudut olan veya mezkur parsellerin sınırında olan bölge Tarım Gelişme Alanı kapsamından çıkarılarak Konut Gelişme Alanı olarak değiştirilmiştir. Müktesep hak bakımından belli hak ve güvencelere sahip olan alanda başlamış bir konut projesi olmasına rağmen ve/veya onaylanmış 26 konutluk bir Toplu Konut Projesi olmasına rağmen mezkur yerde herhangi bir inşaat faaliyeti yokmuş gibi gösterilmiş ve söz konusu alan Tarım Gelişme Alanı olarak çizilmiştir.

       Şehir Planlama Dairesi Müdürü Sayın Türkmen Yiğitcan 4 Eylül 2018 tarihli yazısında Planlama Makamı 55/1989 sayılı İmar Yasası’nın kendisine verdiği yetkilere istinaden  İmar Planları yaptığını  ve/veya emirnameler yayınladığını, imar gelişme sınırları çizildiğini, bazı parsellerin bu sınırın içerisinde bazı parsellerin de bu sınırın dışında kaldığını, ancak bu sınırlar çizilirken mülkiyetin dikkate alınmadığını, Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı içinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi sınırları içerisinde yer alan bahse konu parsellerin de imar gelişme sınırı dışında kaldığını belirterek bu parselde daha önce ruhsat alınmış projenin değiştirilmeden yapılmasında herhangi bir engel olmadığını belirtmiştir.

       Kazanılmış hak kavramı veya müktesep hak kavramı İdare Hukuku açısından önemlidir. Kazanılmış haktan söz edebilmek için bu hakkın yeni kanundan önce yürürlükte olan kurallara göre elde edilmiş olması gerekir. Kanunlarda yapılan değişiklik kazanılmış hakları etkilemediği gibi hukuk güvenliğini de zedelemez.

       “Kazanılmış hakların korunması” ilkesi, kişi hak ve hürriyetlerinin, korunması yükümlülüğünü üstlenmiş olan hukuk devleti esasının bir gereğidir. Bu ilke ile bireyler idarenin üstün ve ayrıcalıklı gücünden korunmaktadır. Kazanılmış haklara saygılı olmayan bir anlayış, keyfiliği getirip toplumsal kararlılığı bozarak hukuksal güvenceyi ortadan kaldırır. Gerçekten çağdaş ve uygar ülkelerde kabul edilen genel hukuk ilkelerine göre kazanılmış haklara saygı gösterilmesi gerekir. 

       Netice itibariyle; Söz konusu taşınmaz malın sahibi İskele Kazası, Kumyalı Köyü, Pafta/Harita No:VIII/35, 68/2/2+69/2/2, 68/2/1+69/2/1, 68/1+69/1 numaralı Parsellerde kain taşınmaz mallar için Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi’nin yürürlüğe girmezden önce İskele Kaymakamlığı’na İ.58/2004 dosya tahtında müracaatını yaparak Karpaz Emirnamesi yürürlüğe girmezden önce gerekli Planlama Onay’ını ve/veya Toplu Konut Projesi için gerekli izinleri almıştır. KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi tarafından değişik ebatlarda 26 adet konut yapılması için verilen Planlama Onayı’nın bir müktesep hak olduğu ve Planlama Onayı’nda da belirtildiği gibi Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası kapsamında değerlendirilmesi gerektiği husus kabul edilmektedir. Bu itibarla Karpaz Bölgesi Planlama Sınırı İçinde Denetim ve Geliştirme Emirnamesi kapsamında hazırlanan haritalarda söz konusu yerin  Tarım Gelişme Alanı olarak gösterilmesi hatalıdır. Bu durumda söz konusu haritanın düzeltilerek söz konusu parsellerin veya başvuru konusu yerin “Tarım Gelişme alanı” statüsünden çıkartılarak “Konut Gelişme Alanı” olarak gösterilmesi ve/veya söz konusu parsellerin belli hak ve güvencelere sahip olduğu hususu belirtilmelidir.