Ülkenin lokomotif sektörlerinden olan gayrimenkulde durgunluk yaşanıyor. Pek çok ilçede satılık ve kiralık konutlar dikkat çekerken, emlakçılara göre; gerek alıcılarda gerekse kiracılarda azalma var. YENİDÜZEN’e konuşan emlakçılar, emlak satışlarının en fazla Türk Lirası’nın değer kaybı sonrasında “yüksek faizler”den etkilendiğini belirtti.
Didem MENTEŞ
Ülkenin lokomotif sektörlerinden olan gayrimenkulde ‘durgunluk’ yaşanıyor. Pek çok ilçede satılık ve kiralık konutlar dikkat çekerken, özellikle banka faizlerinin yükselmesi nedeniyle sektör hareketlenmiyor.
Türk Lirası’nın döviz karşısında yeniden değer kazanması ve dövizdeki düşüşe rağmen yerli bankaların yüksek oranda faiz uygulaması iç piyasayı olumsuz etkilerken, Türkiye’den gelen yatırımcılarda da ekonomik nedenlerden dolayı düşüş yaşanıyor. Son birkaç aydır yabancı yatırımcılar emlak sektörünün nefes almasını sağlıyor…
YENİDÜZEN’e konuşan emlakçılar, hem dönemsel hem de banka kredi faizleri nedeniyle genelde bir sıkıntı yaşandığını dile getirdi.
‘Sıfır konut’ satışları düştü
Lefkoşa, Girne ve Mağusa hizmet veren emlakçılar, piyasada çok fazla konut ve binanın olduğunu ancak ekonomik sıkıntılar nedeniyle satışlarda durgunluk yaşandığını belirtti.
Özellikle yerli halkın bankaların yüksek faiz uygulaması nedeniyle ‘sıfır konut’ almaktan kaçındığını vurgulayan emlak danışmanları, “kredi faizleri nedeniyle ev alamayanlar ya da ödeyemeyenler kiralık konutlara rağbet gösteriyor” dedi.
Emlakçılar, yeni ev satışlarının düşmesine rağmen ikinci el konut satışların da ise artış olduğunu dile getirdi.
Yabancı yatırımcı artışta
Sektöre büyük katkısı olan Türkiyeli yatırımcıların da döviz kaynaklı ekonomik sıkıntılar nedeniyle konur alımını azalttığını aktaran emlakçılar, İngiltere, Rusya, İran gibi çeşitli ülkelerden gelen yabancıların konut alımını sürdürdüğünü belirtti. Emlakçılar, özellikle yabancı yatırımcıların Mağusa, İskele ve Girne bölgesine rağbet gösterdiği ifade etti.
Emlakçılar, ev sahiplerinin genelde yerli halk olduğunu, emekliler, memurlar ve yatırım amaçlı alan kişilerin çoğunlukta olduğunu dile getirdi.
İskele bölgesine ise genellikle yabancıların mülk sahibi olduğunu belirten emlakçılar, bölgede yaz aylarında tatilcilere günlük ve haftalık daireler kiralandığını aktardı.
Kira tercihleri
Öte yandan bölgesel bazda kiralık evlerin birçoğunun da boş kaldığını söyleyen emlakçılar, gerek öğrenci azlığı gerekse ‘yıllık’ istenen kira bedellerinin bunda etkili olduğunu belirtti.
Bu yıl iş nedeniyle ülkeye gelip kalan kişilerin ve askeri yetkilileri çok fazla ev kiraladıklarını aktaran emlakçılar, Girne bölgesinde de otel ve gazino çalışanları tarafından kiralandığını aktardı.
Çoğunlukla 2+1 kiralık dairelerin tercih edildiğini, bölgeye ve evin durumuna göre fiyatların değiştiğini aktaran emlakçılar, mal sahiplerinin kira bedellerinde dövizden TL’ye yönelmesinin ev kiralarında etkili olduğunu ifade etti.
Özellikle Mağusa bölgesinde ev sahiplerinin yıllık kira istediğini söyleyen Mağusalı emlakçılar, hem öğrenci sayısının az olması hem de yüksek kira bedelinin piyasayı olumsuz etkilediğini aktardı.
Emlakçılar ne dedi? Emlakçılar ne dedi?
Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği Başkanı Hasan Sungur:
“Aralık ayı emlak satışlarının durduğu, Nisan ayı da canlandığı dönemdir”
“Binaların üzerinde çok sayıda kiralık ve satılık ilanı binaların elde kaldığını göstermez. Aralık ayı emlak satışlarının durduğu, Nisan ayı da canlandığı dönemdir. Ancak her halükarda emlak krizi yok. Döviz inmesine rağmen hayat pahalılığı inmedi. Bankalar döviz yükseldiği zaman faizleri artırdı. Ama döviz düştü banka faizleri aynı kaldı. Bu arada ada genelinde kira fiyatları yükselmedi. Normal aileler eşyasız ev kiralıyor. Genellikle 1+1 evler genelde eşyalıdır. Bunlar 300 pound civarındaydı. Bugün 1+1’lerin fiyatlar 2000 TL civarındadır. 2+1 daireler ile 1+1 daireler arasında büyük bir fiyat farkı yoktur. 2+1 daireler 2500 TL civarındadır. 3+1 daireler genellikle eşyasız olup, aşağı yukarı aynı rakamlara kiralanıyor. Evleri genellikle öğrenciler kiralıyor. 100 bine yakın öğrenci var yaklaşık 60 bini ev kiralıyor. Yaklaşık 10 bin kurpiyerler ve otel çalışanları ev kiralıyor. Ev sahipleri genelde yerli halktır. Ama hangi sektörden kişiler olduğuyla ilgili çalışmalarımız sürüyor”
Avertiss Exclusive Real Estate Direktörü Dengiz Kürşat:
“Sıfır konut satışlarında bir yavaşlama, 2’inci el satışlarında da artış var”
“Emlak sektörünü uzun vadede değerlendirmek gerekir. Şuanda sıfır konut satışlarında bir yavaşlama var ama eşit derecede 2’inci el satışlarında da bir artış var. Banka faizlerinin yüksek olması nedeniyle yeni konut satışlarında sıkışıklık yaşanıyor ama yine faizlerin ve dövizin de yükselmesiyle taksitini ödeyemeyen vatandaşlar ikinci el konutlarını satışa çıkarıyorlar. Bunlar sıfır konutlardan daha ucuza piyasaya çıktıklarından daha ucuza satılabiliyorlar. Satışlar durdu veya inşaatlar elde mi kaldı diye bir şey hiçbir zaman olmaz, şekil değiştirir. Hükümetin kurların sabitlenmesiyle alakalı yaptığı bir açılımdan dolayı bir sürü mal sahibi, sterlinden TL’ye döndü. Bu 2019’un sonuna kadar geçen sürede TL kiralar devam edecek. Ekonominin düzelmesine de paralel herhalde 2019’un sonu itibariyle sterlin kiralara geçiş göreceğiz. Kiralık evlerin fiyatları bölge bölge değişiyor. Lefkoşa içerisine baktığınızda farklılık gösteren 7-8 bölge var. Genele baktığımızda 2+1 eşyalı daireler kira açısından daha çok tercih ediliyor. Kiralayanlar hem profesyonel anlamda burada bulunlar hem de öğrenci popülasyonu var. Lefkoşa için genelde ev sahipleri Kıbrıslı Türklerdir”
Boray Emlak Satış Danışmanı Leyla M. Hurşit:
“Emlak piyasası banka faiz oranlarından dolayı durdu”
“Emlak piyasası banka faiz oranlarından dolayı durdu. Dövizden dolayı yerli halkımız yapacağı yatırımları ekonomik nedenlerden dolayı askıya aldı ve farklı ihtiyaçlara yöneldi. Yerli halktan daha önce yatırım amaçlı alınan konutları da satışa çıkaranlar var. Emlağa ilgi yurt dışından gelen yatırımcılardır. Türkiyeli yatırımcıları azalmaya başladı. İngiltere’den Avustralya, Amerika ve Arap ülkelerinden gelen müşterilerimiz var. Şirket kurup onun üzerinden mal alıyorlar. Lefkoşa bölgesinde çok fazla daire, ev vardır. Geçen yıla göre % 30 daha fazla boş bina var. Geçen sene yapılan binalar satılıyordu, bu sene bitmiş ve koçanları çıkmış binalar hala satıştadır. Lefkoşa’da kira fiyatlarında mal sahipleri daha anlayışlı olmaya başladı. TL üzerinden kiralanıyor. En fazla eşyalı evler kiralanıyor. Genellikle öğrencileri, yurt dışından gelen profesörler kiraladığı için çoğunlukla eşyalı tercih ediyorlar. Ev alamayan yerli halkımız da eşyasız kiralıyorlar ama onların da bütçeleri düşük olduğundan dolayı bulundukları binada kalmaya devam ediyorlar. Ev sahipleri ise genelde yerli halk ve yurt dışından gelen yatırımcılardır. Yerli halkın çoğu emeklilerdir, kiraladıkları evlerden geçinmeye çalışıyorlar ya da iş adamları evleri kiralayıp gelir sahibi oluyor.
Emlak Extra Direktörü Ziya Toygan:
“Banka faizleri çok yükseldiği için insanlar ev almaya çekiniyor”
“Girne piyasasındaki satışlarda yavaşlama var. Bu yavaşlama ilk önce dövizin çıkmasıyla başladı. Daha sonra döviz düştü fakat banka faizleri çok yükseldiği için insanlar ev almaya çekiniyor. Ama diğer taraftan da parası olan kişiler piyasada uygun fiyatlı ev bulup, kelepir evleri de yakalayabiliyor. Bu nedenle bir duraksama söz konusudur. İşlerin yavaşlamasına bir de Girne piyasasında iç piyasaya değil dış piyasaya yönelik projeler yapıldı. Bizler de Türkiye’den gelenlere ev satardık. Ama Türkiye’de kriz olunca buradaki ev satışlarına da yansıdı. Türkiye’den yatırım amaçlı ev alanlar, kriz olunca ev almamaya başladı. Bu nedenle bizim de alıcı sayımız azaldı. Girne bölgesinde 2+1 daireleri 2500 TL civarında kiralıyoruz. Kiraların dövizden TL’ye dönmesi nedeniyle de piyasada biraz karmaşa oldu. Çünkü eskiden 1+1 daireler 300 pound, 2+1 daireler 400 pound gibi netti ama şimdi TL’ye dönünce bazısı sterlini 7.00’den bazısı 6.93 TL’den hesapladı. Ama ortalama 2000 TL- 3000 TL arası 2+1 daireler, 3000- 3500 TL arası da 3+1 daireleri kiraladık. Eşyasız 2+1 daireler ise 2000 TL civarında, 3+1 daireler ise 25000 TL civarında kiralanıyor. 1+1 daireler ise 1800 TL ila 2000 TL arasında kiralandı. Bu yıl öğrencilere de kiraladık ama eskiye nazaran azalma yaşandı, bu nedenle bazı daireler boş kaldı. Daha çok otel ve gazino çalışanlarına yer kiraladık. Bir de yatırım amaçlı çok ev alındı ve boş kalanlar oldu. Son 3-4 senedir Türkiye’den buraya taşınanlar ve ev alanlar söz konusudur. Yabancıların mal alımı çok yükseldi”
Goldmark Kıbrıs Gayrimenkul Direktörü Osman Oran:
“Yerli halk ve Türkiyeli müşterilerinde durgunluk var”
“Bizim Mağusa ve Girne ile yurt dışında ofislerimiz var. Şuanda ada genelinde bir durgunluk var. Genelde dövizden dolayı yerli ve Türkiyeki müşterilerde bir durgunluk söz konusudur. Mağusa ve İskele’nin avantajı yabancıların talepleri söz konusudur. Özellikle İskele Long Beach bölgesinde durgunluk falan söz konusu değil. Bu bölge özellikle Rusların ve İranlıların tercih bölgesidir. Mağusa’nın avantajı ise Girne’ye göre ev fiyatları daha uygun olduğu için insanlar daha kolay alabilirler. Her bölgede fazla konut var. Mağusa’da genellikle öğrenciler ev kiralar. Bu nedenle 2+1 ve eşyalı evler tercih edilir. 2+1 evlerin kiraları da evin kondisyonuna göre 22 bin TL ila 26 bin TL arasında fiyatları değişebiliyor. İskele’de ise yazları tatilcilere günlük veya haftalık kiraladıkları için sistem farklıdır. İskele bölgesinde çoğunlukla ev sahipleri yabancılardır. Mağusa’da ise Türkiyeli yatırımcı veya yerli vatandaşlardır”
Kıbrıs Emlak Direkötürü Salih Karayusufoğlu:
“Banka faiz oranlarının yükselmesi, konut kredilerinin yükseltti”
“Kiralanmayan dairelerin çok fazla olmasının, bu yıl gelmesi beklenen öğrencilerin 4’te 1’inin gelmemesinden dolayı daireler boş kaldı. Öğrencilerin gelmemesine Türkiye’deki değişen sınav sistemi ve ekonomik nedenlerden olduğunu görmekteyiz. Yaşanan ekonomik krizin etkisini hala daha görmekteyiz. Konut satışlarında ise banka faiz oranlarının yükselmesi, konut kredilerinin yükselmesine neden oldu. Şuan en iyi konut kredi oranları % 26’lardan başlıyor ve insanların kredi almasını nerdeyse imkansız hale getiriyor. Şuanda 3+1 evleri alacak olan kişiler aileler ve yeni evlenecek olan çiftlerdir. 2+1 evleri ise yatırım amaçlı alan kişilerdir. Ev alamayanlar eşyasız evlere geçiş amaçlı kiralayanlar var. Evleri olanların da kiralama sıkıntısı olmuştur. İstedikleri fiyata kiralayamayıp, altında bir fiyata kiraladılar. Stopaj vergisinden dolayı kirada sterlin dönemi neredeyse geride kaldı. Genellikle 2+1 kiralık daireler tercih ediliyor, bunlar 1800- 2000 TL civarındadır. Evlerin yeniliği ve içindeki eşyanın kalitesine göre fiyatlar değişebiliyor. 3+1 kiralık evlerde 2500 TL ve üstü oluyor. Ev kiralamalar durmadı ama geçen yıla göre çok ciddi oranda düşüş var. Geçen sene elimizde ev kalmadı ama şuanda kalan çok boş daire var”
Uzun Group İnşaat Satış Danışmanı İlkin Güloğlu:
“Çok fazla dükkan boştadır”
“Emlak sektöründe ilgi vardır. Sadece yerli halkta sıkıntı var. Yerli halkın alım gücü düştü ve bu satışlara yansıdı. Çok fazla dükkan boştadır. Satılık konutlarda düşüş yoktur. Mağusa bölgesinde çok fazla yurt açıldığı için kiralık ev taleplerinde düşüş var. Genelde öğrenciler ev kiralıyor. En fazla 1+1 evler tercih ediliyor. Satılık evler eşyasızdır. Kiralık evler eşyalıdır. Yerli halk 3+1 villa tercih ediyor. Dışarıdan gelip konut satın almak isteyenler 1+1’i tercih ediyor. Kirada da 1+1 evler çoğunlukta. Kiralayanlar genelde yurt dışından gelenledir. Bu aralar Suudi Arabistan, Filistin Rusya, Ukrayna’dan müşteriler ev satın alıyor. Bunların çoğu kiraya vermek için satın alıyor, yatırım amaçlı kullanıyor. Yerli halktan da evlerini kiralayanlar var”
Better Homes and Design Direktörü Kerem Özgen:
“İkinci el dairelerde hareketlenme var”
“Girne’de şu an ilginç bir şekilde kiralık dükkan yoktur fakat kiralık daire çoktur. Onun dışında daire satışı tamamen durmuştur. 2’inci el dairelerde tek tük hareketlenme var. Bizim ofiste ikinci el villa talebi var. Şu anki dönemde son 3-4 aydır yaptığımız işler bu yönde. Bunun birinci sebebi döviz artışı ve daha sonra da banka faizleridir. İnsanlar eskiden aldıkları dairelerle banka faizlerini kira ile öderlerdi. Kimse cebinden para vermeden ev sahibi olurdu. Şimdi öyle bir durum yok. Girne’de bayağı daire bayağı var. Dükkan çok azdır yani ana cadde üzerinde dükkan bulmak şuan imkansızdır. Şuan dairlerle ilgili talepler eşyalıdır. Eşyasızlar çok azdır. Eşyasızlara binde bir talep olur. Bizim elimizde en ucuz 1+1 daireler 350 pound, 400 pounda ise en ucuz 2+1 dairemiz var. Ama tabi bu kriter değil. TL bazında olanlar da var daha pahalıya olanlar da ama elimizde mevcut olanların taban fiyatları bunlardır. En fazla 2+1, 1+1 daireler tercih ediliyor, 3+1 daireler en son gelir. Daireleri daha çok öğrenci ve çalışanlar kiralıyor. Aile falan çok zor buluyoruz. Ama genelde % 70 öğrencidir, % 30’luk kısımda gazino çalışanlarıdır”
Erbatu Emlak İnşaat Satış Müdürü Barış Er:
“Mağusa bölgesinde piyasa yavaşladı”
“Mağusa bölgesinde piyasa yavaşladı. Ancak dövizdeki yükselmeden dolayı yerli piyasa yavaş gidiyor. Almak isteyenler var ama maalesef şartlar zorluyor. İnşaatlar elde kalmıyor, bu geçici bir süreçtir. Son 1-2 aydır yabancı müşteri çok fazla var. Rus, İranlı ve İngiltere’den müşteriler var. Mağusa’da çok fazla kiralık ev ve daireler var. Çok kiralık ev var çünkü mal sahipleri çok fahiş fiyatlar istiyor. Mağusa’da 2+1 standart bir daire 18 bin TL yıllık peşin kira ücreti talep ediliyor. Daha lüks bir dairenin kirası yıllık 35 bin TL’ye kadar çıkıyor. Genelde 2+1 eşyalı evler kiralanıyor. Kiralayanların % 95 öğrenci, % 5’lik kısım ise Türkiye’den gelen öğretim görevlileri ve askeri personellerdir. Onlar da zaten aylık ödemeyi tercih ediyorlar ama aylık kiralık daire bulmak da zor oluyor. Ev sahipleri genelde yerli memurlardır. Yatırım yapmışlardır. Bu dönemlerde Türkiye’den de yatırım amaçlı çok fazla ev alanlar oldu”
Çınar Emlak Direktörü Ümit Deniziçi:
“Yerli halk satılık konutlar için girişimde bulunmuyor”
“Mağusa bölgesinde emlak sektörü kötü gidiyor, ilgi yok. Mağusa’da satılık konutlar için belli başlı firmaların projeleri mevcuttu, onlar da yabancı pazarına satıyorlar. Yerli halk ise satılık konutlar için girişimde bulunmuyor. Bunların sadece sonrasında kiralıkta bir sıkıntı yaşanacak diye düşünüyorum. Adamlar bir yabancıya kira garantisi vererek 3- 5 tane birden ev satabiliyor. Bu sene evler boş kaldı çünkü rakamlar yüksek. Yeterli öğrenci de gelmedi. Önümüzdeki sene aynı şeyi yine yaşayacağız. Mağusa’da genelde eşyalı evler kiralanır, eşyasız daire kolay kolay bulunmaz. Kiralar da 1+1 ya da 2+1 daireler fark etmiyor. 1500 TL’den başlayıp yıllık kira ücreti talep ediliyor. Mağusa’da ev sahipleri genelde yerli halktır. Herkesin oturduğu evine istinaden yatırım amaçlı aldıkları ikinci daireler mevcuttur”
Emlak Kıbrıs Satış Danışmanı Erkan Arıklı:
“Lefkoşa bölgesinde emlak sektörü çok sıkıntılıdır”
“Lefkoşa bölgesinde emlak sektörü çok sıkıntılıdır. Emlak sektörüne gerek yeni evlenenler olsun gerek yatırım yapmak isteyenler olsun ilgi var ama konu peşinat ödemeye veya bankaya yönlendiği anda kimse alamıyor. Faiz oranları o kadar yükseldi ki kimse cesaret edemiyor veya o miktarları ödeyemiyor. O yüzden şimdi elden ödemeli borçlandıran inşaat firmaları çıktı. Onlarda uzun vadede 3- 4 sene sonra teslim edeceği işte peşinat alarak, elden ödeme kabul ediyor. Buna benzer kampanyalar sayesinde piyasa hafif kıpırdamaya başladı. Son 1 aydır tekrar reaksiyon görmeye başladık. Bütün kiraları TL’ye ye çevirdik biraz hareketlendirdik. Fiyatları düşürdük hareketlendirdik, yıllık ödeme sistemlerini 6 aylık, 3 aylığa döndürdük. Birazcık taviz vererek canlandırabiliyoruz. Lefkoşa’da çok fazla daire, ev var. Şimdi aileler 3+1, 2+1 eşyasız 1000-1300 TL arasında kiralık ararlar ama onların tercihleri 1700-2000 TL arasıdır. Ev kiralarının stopaj vergisi nedeniyle dövizden TL’ye çevrilmesi avantaj sağladı ama Ocak ayından sonra bitecek. Lefkoşa’da kiralayan öğrenci çok yoktur. Şuanda 2 yıllığında gelen subaylar ve astsubayların dönemdir. Yeni evlenecek olanlarda da ev alamadıkları için artık kiraya yönelmeye başladı. Ev sahipleri içerisinde çok fazla memur var. Zamanında yatırım yapıp almış onlardır. Yatırım amaçlı alan büyük şirketler var”