Mağusa, İskele, Yeniboğaziçi İmar Planı’na bütünlüklü bir bakış

ANALİZ | Merter Refikoğlu

Yaklaşık üç yıldır üzerinde çalışılan ve büyük tartışmalara neden olan Mağusa, İskele, Yeniboğaziçi İmar Planı’nın yavaş yavaş sonuna geliniyor. Planın son taslağı geçtiğimiz hafta danışma toplantısı ile halka sunuldu. Planın sunuşu ayrıntılı ve bilgi verici idi. Sunuştan sonraki tartışmalar da çok olgun bir şekilde yapıldı. Önemli bir noktaya daha değinmekte fayda var ki, henüz tamamlanmamış bu planın çalışmalarını başlatan, sürdüren, destekleyen ve hazırlayan teknik ekibi içtenlikle tebrik etmek gerekiyor.

Tüm ilgili kurumların ve halkın katıldığı çalıştayda ortaya çıkan bölge için vizyon; “Doğal, kültürel ve tarihi dokusunu sürdürülebilir ve yenilikçi bir anlayışla değerlendiren, gerek kırsal bölgelerde gerekse kentlerde nitelikli iş sahaları ve yerli istihdam olanakları yaratan, kıyıları ile bütünleşik kaliteli yaşam merkezi” şeklinde idi.

İmar Planı, planlama alanı bütününde ekonomik ve sosyal gelişmeyi hedefliyor. Bunu yaparken de kentsel ve kırsal yerleşimlerin özgün kimliklerini korumayı ilke ediniyor. Mevcut hızlı, kontrolsüz ve yaygın gelişmeyi önleyecek, doğal ve tarihi kültürel alanların korunarak kullanılmasını sağlayacak, arazi kullanım kararlarını belirlemek amaçlanıyor.

Oluşturulan vizyon doğrultusunda plan ana karar ilkeleri; Denge, Bağlantı, Süreklilik ve Üretim/Ekonomik Gelişme olarak öne çıkıyor.

Amaçlara ulaşmak için belirlenen ana stratejilere de bakalım: 
İmar Gelişme Sınırlarının belirlenmesi, nüfus yoğunluğu kademelenmesi, çok merkezli bir yapı ve kademelenme, açık ve yeşil alanların oluşturulması… Arazi kullanım kararlarının belirlenmesi, tarihi kültürel miras alanları, Mağusa Suriçi ve Köyiçlerinin korunması, ulaşım ağının çeşitlendirilmesi, doğal çevrenin ve hassas alanların korunması, gerekli alt yapı yatırımlarının yapılması, potansiyel zemin risklerinin önlenmesi.

Ana politika olarak da ekonomik, çevresel, mekânsal ve sosyal politikalar belirlendi.

Anayasamızda da planlama, çevrenin ve doğanın korunması ile ilgili maddelerimiz vardır.
Anayasanın 22(2)’inci, 36’ıncı, 38’inci, 39’uncu ve 40’ıncı maddelerinde; Anayasa’nın “Gezi ve Yerleşme Özgürlüğü” başlıklı 22(2)’nci maddesinde belirtilen “her yurttaş̧ dilediği yerde yerleşme özgürlüğüne sahiptir; bu özgürlük, ancak ulusal güvenliği sağlama, salgın hastalıkları önleme, kamu mallarını koruma, sosyal, ekonomik ve tarımsal gelişmeyi ve sağlıklı kentleşmeyi gerçekleştirme zorunluluğu ile ve yasa ile sınırlanabilir.” ilkesi dikkat çekiyor.

Anayasa’nın “Mülkiyet Hakkına Ait Genel Kural” başlıklı 36(2)’nci maddesi ise şunu söylüyor: “Mülkiyet hakkının kullanılmasına kamu güvenliği, genel sağlık, genel ahlak, kent ve ülke planlaması veya herhangi bir malvarlığının kamu yararı için geliştirilmesi ve faydalı kılınması veya başkalarının haklarının korunması için kesin olarak gerekli kısıntı ve sınırlamalar yasa ile konabilir.”

Anayasa’nın “Kıyıların Korunması” başlıklı 38(3)’üncü maddesinde belirtilen şu hususu da unutmayalım: “Belediye sınırları içindeki kıyıların korunması ve yüz metrelik kıyı şeridi içinde kalan bölgede inşa edilebilecek yapı ve tesisler ile mevcutların durumu, kamu yararının ve kent planlamasının gereklerine uygun olarak yasa ile düzenlenir.”
Anayasa’nın “Tarih, Kültür ve Doğa Varlıklarının Korunması” başlıklı 39’uncu maddesinin ilk paragrafında da şu var: “Devlet, tarih ve kültür değeri olan eser ve anıtlar ile doğa varlıklarının korunmasını sağlar; bu amaçla düzenleyici, destekleyici ve özendirici önlemleri alır.” Anayasa’nın “Çevrenin Korunması başlıklı” 40(3)üncü maddesinde belirtilen “Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin, gerçek ve tüzel kişilerin ödevidir.”

Bölgenin Mevcut Durumuna Baktığımız Zaman

Rapora bakıldığı zaman bölgenin altyapı, sosyal yapı ve ekonomik anlamda çok büyük eksiklikleri olduğu görülmektedir.

Üç bölgenin de kanalizasyon altyapısında büyük eksiklikler vardır. Yeşil alanları uluslararası standartların çok altındadır. Enerji altyapıları, yağmursuyu drenaj hatlarında eksiklikler vardır. Okul, hastane sayıları yetersizdir. Bölge trafik sorunu ile boğuşmaya başlamıştır. Özel araç dışında nerdeyse başka ulaşım aracı yoktur. Otopark sorunu vardır.

Bölgede orman alanları, özel çevre koruma alanı, kaplumbağa yumurtlama alanları, eski eser alanları, sulak alanlar, akifer ve dereler, tarımsal gelişme alanları, sahil şeridi, geleneksel köy merkezleri koruma alanları, suriçi bölgesi koruma alanları mevcuttur. Bu alanların zarar görmemesi için önlem alınması önemlidir.

Nüfus ve Konut Planlaması

2018 Ağustos ayında tamamlanan arazi kullanım çalışmaları sonucunda planlama alanı genelinde 28.777 adet konut tespit edilmiştir. Bunların 8.388 tanesi boş ya da ikincil konuttur. Yapılan nüfus projeksiyonları neticesinde 2037 yılında ihtiyaç duyulan konut sayısı 40.000 civarındadır. Bunların da 5.880 adetinin boş ya da ikincil konut olacağı düşünülmektedir. Devlet Planlama Örgütü’ne göre ortalama hane halkı büyüklüğü 2.88 kişi/hane’dir. Yani 2037 yılında bölgede yaklaşık 100.000 kişinin yaşaması beklenmektedir.

Ancak şu anda çizilen imar gelişme sınırına bakıldığında ve hektara düşen insan ve konut sayısına bakıldığı zaman 2037 yılında yaklaşık 40000 adet konut olacağı düşünülürken ve nüfusun 100.000 olacağı düşünülürken, şu anda 90.000 adet konutun ve 265.000 kişinin yaşayabileceği alan imara açılıyor.

İmar planlarının en başta gelen amaçlarından biri parçacıl büyümeyi önlemektir. Şehirler toplu halde büyümeli ki altyapı, sosyal yapı gibi hizmetlerin verilmesi daha kolay olsun. Şu andaki nüfusla bile bu hizmetlerde bu kadar sorun varken ve bu plan 5 yıl sonra tekrardan gözden geçirilme imkânı varken bu kadar alanın imara açılması yanlıştır. 5 yıl sonunda Plan revize edileceğinde eğer ihtiyaç varsa yeni alanlar imara açılabilmektedir. Şu anda fazla ve geniş alanı imara açmak yerine devlet ve belediye iş birliği ile eksik olan kısımlar hızlıca tamamlanmalıdır.

Bir başka önemli konu da Emirname ve İmar Planı çalışmaları başladıktan sonra hızlıca dosyalarını içeriye sunan projelerle ilgilidir. Bu dosyaların sayısını bizlere verilmediği için tam olarak bilemesek de çok yüksek sayıda olduğunu tahmin ediyoruz. Bu rakamlar da eklendiği zaman sorun daha da artacaktır.

Yeniboğaziçi cittaslow’dur. Plandan önce hızlıca hazırlanan yüksek yoğunluk ve kattaki projeler sayesinde bu özelliğini hızlıca kaybedecektir.

Eğitim

Üç bölgeye de bakıldığı zaman, bölgenin okul eksikliği de karşımıza çıkmaktadır. Şu anda Mağusa’nın 4 ilkokul ve 4 okul öncesi, İskele’nin 2 ilkokul ve 1 okul öncesi, Yeniboğaziçi’nin de 1 ilkokul 1 de okul öncesi eksikliği vardır. Ayrıca Mağusa’nın 3 lise 2 ortaokul, İskele’nin 1 ortaokul ve Yeniboğaziçi’nin 1 ortaokul 1 lise ihtiyacı vardır. Ülke olarak eğitim alanında yaşanan sıkıntılar bu bölgeler için de geçerli olduğunu görüyoruz. Yeni inşaat yerine bir an önce bu eksikliklerin tamamlanması gerekmektedir

Sağlık

Sağlık alanında da 3 bölgenin büyük eksiklikleri vardır. Şu anda üç bölgenin hastanelerinde 420 yatak kapasitesi eksiktir. En hayati konulardan biri olan sağlık alanındaki bu eksiklik gelecek yeni inşaatlarla daha da içinden çıkılmaz bir hal alacaktır.

Yeşil Alan

Dünya standartlarına göre çocuk oyun alanı, park ve spor alanları ile beraber 1 kişiye düşen alan 24 m2’nin altında olmamalıdır. Ancak bölgede bu rakam maalesef ki 6 m2’dir.

İskele’de Yeni Kampüs Alanı

İskele’deki orman arazisi, Bakanlar Kurulu kararı ile üniversite yapması için Doğu Akdeniz Üniversitesi’ne verilmiştir. Plan çalışmaları yapılırken de bu orman arazisi üniversite alanı olarak gösterilmiştir. Yaptığımız ısrarlı itirazlar sonucunda üniversite alanı orman arazisinin hemen sınırında bir alan olarak bırakılmıştır. Yaşadığımız tecrübelerden ve Bakanlar Kurulu kararı hala mevcutken, ilerde orman arazisinin üniversiteye dönüştürülmemesi için dikkatli olunmalıdır. Ülkemizde orman arazilerinin devrinin her ne koşulda olursa olsun önünün kapanması gerekmektedir.

Mahkemede Olan Konu Hiç Yokmuş Gibi Hareket Ediliyor

Bilindiği gibi Şehir Plancıları Odası, Mağusa, İskele, Yeniboğaziçi Emirname değişikliğini dava etmiş ve ara emri almıştı. Yani emirname değişikliği durdurulmuştu. Emirname ilk çıktığı hal ile yürürlüktedir. Ancak Plan taslağının 1.5.1.E maddesinde, “İş Bu Planın Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce Yürürlükte olan Gazimağusa, İskele, Yeniboğaziçi Emirnamesinin (Değiştirilmiş̧ şekli ile) 27(A) ve 27(B) maddeleri altında izin almak üzere KTMMOB Mimarlar Odası Vize Bürosuna başvuruda bulunulmuş̧ ve/veya vizelenmiş ve/veya yetkili makamlara yapılmış̧ ve henüz işlemleri sonuçlandırılıp Planlama Onayı verilmemiş̧ başvurular İş Bu Plan öncesi Yürürlükte olan Gazimağusa, İskele, Yeniboğaziçi Emirnamesinin (Değiştirilmiş̧ şekli ile) 27(A) ve 27(B) maddelerinde belirtilen kural ve koşullara bağlı olarak sonuçlandırılır. Ancak alınan ara emri nedeniyle yetkili makamlar tarafından işlem yapılmayan süre Emirnamenin ilgili maddelerinde belirtilen sürelere eklenir.”

Ortada mahkeme süreci varken, ara emri alınmışken Emirname değiştirilmiş şekli ile plana girmiş, hak kazanamamış dosyaların tekrardan hak kazanması için İmar Planı içerisine maddeler konmuştur. Bu en basit tabirle yargıyı yok saymaktır. Yargı herhangi bir konu ile ilgili bir işlemi şu anda yapamazsınız diyor ancak siz başka bir düzenleme yaparak bu işlemin yapılabileceğini söylüyorsunuz. Örneğin yargı bu binayı buraya yapamazsınız diyor ancak siz başka bir mevzuat yazıp bu binayı buraya yapabilirsiniz diyorsunuz. Yargı bu yolun buradan geçmesi yasal değildir diyor ancak siz bir plan yapıp bu yol buradan geçecek diyorsunuz. Bu yargıya müdahaledir, yargı ile dalga geçmedir, bilimi yok saymadır. Emirname değişikliği ara emri almışken, İmar Planı raporu, dosyalar değiştirilmiş emirname ile sonuçlandırılır deniyor. Ayrıca mahkemenin, yargının ara emri vermesi suçmuş gibi, bu ara emrinde kaybedilen zaman olarak belirtilip, hak kazanmaması gereken dosyalara ödül olarak fazladan zaman veriliyor. Planın vizyon, stratejileri ve politikalarının hiçbirine uymayacak bu maddenin burada durması bölgeye çok şey kaybettirecektir.

Kanalizasyon Altyapısı Bölgenin En Büyük Sorunlarından Biri

Bir başka konu; daha önce yapılan toplantılarda, işinin uzmanı olan çevre örgütlerinden arkadaşlarımız, paket arıtmanın hem çözüm olmadığını hem de çok pahalı olduğunu söylemesine rağmen plan taslak raporuna yine paket arıtma eklenmiştir. Ülkemizde çok büyük bir kanalizasyon altyapı sorunu vardır. Bu bölge de bu sorunla boğuşmaktadır. Elde olan çözümler nüfusun çok küçük bir oranına çözüm üretmektedir. Bunun kapsamlı bir şekilde çözülmesi için adımlar atmak yerine işin bu planda da ötelendiğini görmekteyiz. Kanalizasyon ile ilgili ilkel şartlarda kuyu kazıp kanalizasyon atıklarını burada toplayıp, sonra da ilkel şartlarda bunları buradan uzaklaştıran bir yöntem izlenmektedir. Ya da paket arıtma denilen her tesisin kendi kanalizasyon sorununu çözmesi beklenmektedir. Uzmanların da söylediği gibi hem bu sisitemi çalıştırmak zor hem de çok pahalıdır. Tek bir konutu doğanın onarması daha kolaydır. Ancak 1000 hanelik bir toplu konutun çözümünün u şekilde olması kabul edilemez.

Saydığımız bu büyük hataların düzeltilmesi halinde Aralık ayında yayınlanacağı söylenen Mağusa, İskele, Yeniboğaziçi İmar Planı Bölgenin hem sosyal, ekonomik, kültürel açıdan, hem de altyapı açısından daha sağlıklı gelişmesini sağlayacaktır.

Ayrıca plana sadece kaç kat yapabilirim, tarlamdan kaç para kazanabilirim şeklinde bakmayıp, Planı bütün bir şekilde bölgeyi hem ekonomik hem sosyal hem de teknik olarak nasıl geliştireceği şeklinde okursak, Plan’ın başarıya ulaşma şansı çok daha yüksek olacaktır.