Emlakçılar Birliği Başkanı Hasan Sungur, emlak piyasasını YENiDÜZEN’e değerlendirdi:
“Paranızı araziye yatırın”
Tanju KONURALP
Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği Başkanı Hasan Sungur, 2005 yılında ciddi bir tırmanış yaşayan emlak piyasasının daha sonra stanbil bir hal aldığını ancak, Annan dönemindeki paket örneği gibi, yeni paketle de ciddi bir fiyat patlamasının kaçınılmaz olduğunu dile getirdi.
Ülkedeki emlak durumunun, düşünüldüğü gibi kötü olmadığına değinen Sungur, mülk alımlarına üçüncü dünya ülkelerinden talep olduğunu belirtirken; yatırım amaçlı arazi alımlarında ise en büyük rolü, Türkiye’nin üstlendiğini belirtti.
Ülkedeki kaçak emlakçılık konusunda da değinen Sungur, önemli bir sektör olan emlak piyasasının, ülkeye ekonomik katkı sağlaması adına, başta hükümetin ve ilgili kurumların gerekli yasal düzenlemeleri hayata geçirmesi ve ciddi bir şekilde takip etmesi gerektiğinin altını çizdi.
Ülkedeki emlak piyasasının durumundan başlayalım dilerseniz?
HASAN SUNGUR: Ülkenin emlak piyasasında, bildiğiniz üzere, 2005 yıllarında büyük bir patlama yaşandı. 2008 sonrasında ise durağan bir hal aldı. Ancak, durağan bir hal almasına rağmen, arazi fiyatlarında bir düşüş yaşanmadı. Fiyatlarda düşüş, yalnızca ev sektöründe ve özellikle de Girne bölgesinde yaşandı. Bu da, özellikle Girne bölgesinde mülk almayı tercih edip de, daha sonra mallarını satmak isteyen yabancıların, hızlı satış gerçekleştirebilmeleri adına meydana gelen bir düşüştür.
Arazilerde neden fiyat düşüşü yaşanmadı?
HASAN SUNGUR: Bunun sebebi ada oluşumuzdur. Bir ülkeye, elektrik su gibi şeyleri getirebilirsiniz ancak; asla toprak getiremezsiniz. Öte yandan emirnameler konusu nedeni ile birçok belgenin yasağa girme konusu vardır. Bu yasakla birlikte, arazi fiyatları düşmediği gibi, beklenmeyen bir şekilde yükseldi.
Normal bir vatandaşın bu gün arazi satın alması konusunda ne düşünüyorsunuz?
HASAN SUNGUR: Bu gün halkımız maalesef, 100 bin Sterlin verip de, arazi satın alabilecek durumda değildir. Almaması da gerekir çünkü asgari ücretle yaşayan bir insanın zaten, bu rakamlarda arazi alması mümkün değildir. Geçmişte ise bu durum böyle değildi. Köşklüçiftlik bölgesinde arazi fiyatları 2-3 bin sterlindi. İşte bu dönemlerde, bir vatandaş, örneğin ihtiyat sandığı parası ile bir arazi sahibi olabilirdi. Ancak bu gün, aynı bölgedeki arazi fiyatları, 150 bin Sterlinlere ulaştı.
Peki, fiyatlardaki bu yükselişin sebebi nedir sizce?
HASAN SUNGUR: Bunun sebebi, Lefkoşa emirnamesinin yapılması aşamasındaki yanlışlıklardır. Açılması gereken Hamitköy, Kanlıköy, Gönyeli’nin üst bölgeleri açılmadı. Hal böyle olunca da Lefkoşalıların yerleşim alanları kısıtlı kaldı. Bu da fiyatların yükselmesine neden oldu. Halbuki emirnamelerde birinci hedef, arazi fiyatlarını düşürmek olmalıdır. Komisyonca arazi ihtiyacı tespit edilir, buna göre arsalar açılır ve halkın alabileceği şekillerde fiyatlar ortaya konur. Bizde maalesef bu yapılmadı. Kısacası Lefkoşa Master Planı’nın, sil baştan yapılması şarttır. Öte yandan birçok bölgede emirnameler geçirildi ve bu sebeple birçok bölgede insanların arazi alıp, ev inşa etme şansı kalmadı. Bu kez de insanlar, apartman dairelerine yönelmek zorunda kaldı.
Bu yılki emlak piyasasını nasıl değerlenilirisiniz?
HASAN SUNGUR: 2005 yılından bu güne ilk kez bu yıl, emlak piyasasında bir canlılık oldu. Şunu da belirtmeliyim ki; emlak fiyatlarında hiçbir zaman değişiklik yaşanmadı. Öte yandan, tapu devirlerinde de bir azalma yaşanmadı. Kısacası sürekli bir satış mevcuttur. Ancak kaçak emlakçılık adı verdiğimiz konu, piyasanın alt üst olmasına sebep oluyor.
Nedir kaçak emlakçılık?
HASAN SUNGUR: Ülkemizde, 17.04.2007 tarihli bir yasa yürürlüğe girdi. Ancak, yasadaki bazı teknik sıkıntılardan dolayı bu yasa, tam işlev göstermedi. Bu sebeple de kaçak emlakçılık adını verdiğimiz iş türevi ortaya çıktı. Bunlar, vergisini ödemeyen, kayıtlı olmayan, vatandaş olmamasına rağmen emlak ofisi bulunan kişilerdir. Bu kişilerin en büyük riski ise dolandırıcılıktır. Olası bir dolandırıcılık konusu sonrasında, bu insanların takibi mümkün değildir. Bu konunun ayıbı ise ülkeye kalacaktır. İşte bu nedenle bahsettiğim yasa, hayati bir önem taşımaktadır.
------------------------------------
“En fazla talep Ruslardan…”
Emlak piyasasında en fazla talepte bulunan kişiler kimlerdir?
HASAN SUNGUR: Ülkede son üç – dört yıldır en fazla emlak alımında bulunan kişiler, İranlılar, Ruslar, Iraklılar ve Suriyelilerdir. Ancak bunlar büyük emlak patlamaları başlığı altına girmiyor. Bunlar içerisinde ise en kaliteli konutları tercih eden ve ödemede hiçbir sıkıntı yaratmayanlar, Ruslardır. Ancak; Rusların da ciddi mağduriyet yaşadığı noktalar var. Bahsettiğimiz kaçak emlakçılar, Rusya bağlantılı şirketler aracılığı ile bu insanlara mülk satarken; normal fiyatın iki veya üç katına satıyorlar. Daha sonra ise bu mülk alan kişiler durumu fark ediyor ve ülkenin adı kaçak emlakçılar sebebi ile lekeleniyor.
Peki, ne yapmamız gerekiyor bu konuda?
HASAN SUNGUR: Bizim öncelikli ve ivedi olarak “Emlakçılar Birliği Yasası”nı çalışır hale getirmemiz, devlet yetkisindeki komisyonu derhal çalıştırmaya başlamamız ve emlak sektörünü disiplin altına almamız gerekmektedir ki; geçmişte İngilizlerde yaşadığımız krizi, Ruslar İranlılarda, Suriyelilerde ve Iraklılarda yaşamayalım.
----------------------------------------
“Birçok yasal olmayan emlak ofisi var”
Neden bu ülke vatandaşları özellikle Kuzey Kıbrıs’ı seçiyor?
HASAN SUNGUR: Rusların tercih sebebi burada, yine Ruslar tarafından kurulan ve birçoğu yasal olmayan emlak ofisleridir. Adam işçi olarak, ressam olarak gelip, emlakçılık işine giriyor. Daha sonra ise kendi ülkesindeki emlakçılar ile temasa geçerek; Kıbrıs adasını bir bütün olarak ortaya koyup, Kuzey’deki mülklerin daha ucuz olduğunu öne sürerek cazibe kazandırıyor. Bir diğer sebep ise doğa ve iklimdir.
Yatırımcı konumunda ülkeyi tercih edenler var mı?
HASAN SUNGUR: Bu gün Türkiye menşeli firmalar, ülkede çok ciddi yatırımlar yapma hazırlığı içerisindedir. Bu konuda, firmaların yetkili uzmanları, çeşitli incelemelerde bulunmaktadır. Bu ülkede en fazla arazi alımını, Kıbrıslı ortaklığı ile birlikte Türkiyeli şirketler gerçekleştirmektedir. Kısacası bu gün, emlak piyasamızdaki en büyük alıcı kesim, Türkiyelilerden oluşmaktadır. Ancak tekrar ediyorum ki; bu alım konut anlamında değil, yatırım amaçlı arazi alımı konusundadır.
İsraillilerin de ciddi yatırımları olmuştu. Bu devam ediyor mu?
HASAN SUNGUR: Hayır. Bugün İsrailliler, emlak piyasamızda yer almamaktadırlar. Onlar 2005 – 2006 yılları arasında ki; bu yıllarda, ülkedeki arazi fiyatları düşüktü, gelip yatırım amaçlı, büyük miktarlarda araziler aldılar ve daha sonra ise bu arazileri tekrardan Türkiyelilere satıyorlar. Bu İsralli yatırımcıların, tüm dünyada uyguladıkları bilinen bir politikadır. Hatta bildiğim kadarı ile bu gün İsrailli yatırımcılar, Bulgaristan ve Romanya’ya yönelmiş ve aynı yatırım şeklini sürdürmektedir.
Güney’deki Rusların paralarına vergi getirilmesi konusundaki AB baskısı, Kuzeye bir geçiş yarattı mı?
HASAN SUNGUR: Maalesef biz bu konuda hatalı bir komisyon oluşturduk ve bu komisyon, 10 bin Euro üzeri olan paralar için hesap verilmesi ve bunun Maliye Bakanlığı’na belirtilmesi yönünde bir karar üretti. Yine buna benzer, paranın ülkeye getirilmesi adına birçok gereksiz engel yarattık. Hata bildiğim kadarı ile belli kuruluşlar da, bu kararlara ciddi tepkiler koydu. Örneğin Güney’deki Ruslar, milyonlarca Dolarını Türkiye’ye rahatlıkla götürüp, gerekli vergilerini ödeyerek, paralarını güvence altına alabiliyorlar. Ama bunu biz yaşayamıyoruz ki; daha da ilginci, Rusların bu konuda birinci tercihi de Kuzey Kıbrıs’tır.
Böylesi büyük bir sermayenin ülkeye gelmesini neden bu kadar zorlaştırdık sizce?
HASAN SUNGUR: Neden zorlaştırdığımız konusundan daha önemlisi, şu andaki mevcut hükümetin, bu konuya ciddi bir şekilde eğilmesi gerektiğidir. Bugün Güney’de, Ruslara ait yaklaşık 100 milyar Dolar bir para bulunmaktadır ve maalesef istemelerine rağmen bu insanlar bu parayı, Kuzey Kıbrıs’a getiremiyorlar. Bunun sebebi de, ülkedeki geçmiş yönetimlerin, bu konudaki ihmalleri ve ayıbından başka bir şey değildir. Ayrıca hükümetlerde, bu paranın ülkeye getirilmesini kolaylaştırdıkları anda, AB’ye hiçbir zaman girmeyecekleri gibi bir korku hakim. Böyle bir durumda bizim bankalarımızı tanımayacaklarından endişe duyuyorlar. E zaten AB, bizim ülkemizdeki bankaları tanımıyor ki!
------------------------------------------
“Yakında büyük patlama yaşanacak”
Kuzey Kıbrıs emlak sektörünün geleceği hakkında ne söyleyebilirisiniz?
HASAN SUNGUR: Ülkedeki emlak sektörünün geleceği, mevcut başarısız hükümetler ile dahi, oldukça parlaktır. Çünkü Güney’de apartman fiyatları 200 bin Euro, arazi fiyatları ise milyon Euro’lardayken; Kuzeyde ise bu rakamlar Güney’in yüzde 30’u kadar değer sahibi olduğu sürece, bu ülkedeki araziler ve mülkler satılacaktır. Bu tamamen Güney’deki fiyatların sayesinde yaşanacak bir başarıdır, hükümetlerimizle hiçbir alakası yoktur. Son olarak bunu önemle vurgulamak isterim ki; yakında büyük bir patlama daha yaşanacaktır ve fiyatlarda ciddi bir artış olacaktır. Annan dönemindeki paket örneği gibi, yeni paketle de ciddi bir fiyat patlaması kaçınılmazdır. Bu nedenle insanlarımıza önemle tavsiyem, bankaya para yatırmaları yerine, gidip arazi satın almalarıdır.